EL CONGRESO DE LA REPÚBLICA DE VENEZUELA
Decreta
La siguiente:
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL *
TÍTULO PRELIMINAR, Disposiciones Generales
Artículo 1°
Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos
propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley, en cuanto no se
opongan a éstas las del Código Civil.
A los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a la parte de un
edificio susceptible de aprovechamiento Independiente, que tenga salida a la vía pública
directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una
fracción de un piso o más de uno.
Transcrito de la Gaceta Oficial N° 3.241 Extraordinario del 18 de agosto de 1983
NOTA: Se deroga la Ley de Propiedad Horizontal de 15-09-1958, reformada con fecha
26-09-1978 (G.O. 2.341 de 26-09-1978).
TÍTULO PRIMERO, De los Apartamentos y de las Cosas Comunes
Artículo 2°
Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior podrán enajenarse,
gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o por causa de muerte. En caso
de enajenación de un apartamento o local, los dueños de los demás, por este solo título,
no tendrán derecho de preferencia.
Artículo 3°
El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las siguientes normas:
a) Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en
su apartamento o local;
b) Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a otros propietarios,
resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quien
deba responder;
c) Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres
imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general,
acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las
condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley, teniendo derecho a que se
le resarzan los daños y perjuicios;
d) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales
anteriores;
e) Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No
podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos,
estacionamientos, ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para
vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del
mismo.
f) No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad
de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública;
g) No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres;
Artículo 4°
El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus elementos ornamentales,
instalaciones y servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su
estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de
otros propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al Administrador.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración o modificación alguna y si advierte la
necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo al Administrador.
Artículo 5°
Son cosas comunes a todos los apartamentos:
a) La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente
permiso de construcción;
b) Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras,
ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;
c) Las azoteas, patios o jardines. Cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan
acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán del uso exclusivo del
propietario de éste;
d) Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que ellos se hubieren construido de
conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puesto
de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales
relativas a los mismos;
e) Los locales destinados a la administración, vigilancia o alojamiento de porteros o
encargados del inmueble;
f) Los locales y obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o
reunión social y otras semejantes;
g) Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría
y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;
h) Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y
equipos existentes para el beneficio común;
i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de
condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada
uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un
apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el
respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren
en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor
de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de
ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios
de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados
como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento
especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en
determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo
urbano así lo justifiquen.
j) Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el
documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos
determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de
los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los
maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados
ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;
k) Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad,
condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de
todos y cada uno de los apartamentos y locales;
l) Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que
expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular
los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos
rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos
comunes;
Artículo 6°
Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a la propiedad del
respectivo apartamento o inseparables de ellas y se considerarán comprendidos en
cualquiera de los actos a que se refiere el artículo 2°.
Artículo 7°
A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor
del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para
determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las
mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo
podrá variarse por acuerdo unánime.
Artículo 8°
Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino ordinario y sin
perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de conformidad con esta Ley se haya
atribuido su uso exclusivamente a un determinado apartamento o local o a determinados
apartamentos o locales. No podrán acordarse la división de las mismas sino en los casos
en que lo autorice la presente Ley o la Asamblea de los copropietarios por el voto de las
dos terceras partes de sus miembros, y en este último caso siempre y cuando se
obtengan los permisos de las autoridades competentes.
Artículo 9°
Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y
cinco por ciento (75%) de los propietarios.
Tales mejoras podrán ser suspendidas por la autoridad judicial, a solicitud de uno o más
propietarios, por los motivos siguientes:
a) Cuando fuesen contrarias a la ley o al documento de condominio;
b) Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del
inmueble;
c) Cuando su costo no esté debidamente justificado;
d) Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio;
e) Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios. Las
reclamaciones serán formuladas ante los Tribunales competentes, siguiéndose el
procedimiento correspondiente al interdicto de la obra nueva.
Artículo 10
Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la
conservación y estética del inmueble se requiere el consentimiento unánime de los
propietarios, siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades
competentes.
Artículo 11
Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas
comunes;
b) Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por
lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
Artículo 12
Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a
todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme el
artículo 7°, le hayan sido atribuidos. Sin embargo si existieren bienes comunes cuyo uso
se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta
Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de
mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que
requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente
las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones
mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal
caso el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes
que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en
documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto
no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada
del documento donde conste el abandono.
Artículo 13
La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes, sigue
siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes
de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente
contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los
gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el
apartamento.
Artículo 14
Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del
inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro
propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo
prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los
propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén
justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios
respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.
Artículo 15
Los créditos a que se refiere el artículo anterior gozarán del privilegio sobre todos los
bienes muebles del deudor, el cual se preferirá al privilegio especial indicado en el Ordinal
4° del artículo 1.871 del Código Civil; pero se pospondrá a los demás privilegios generales
y especiales establecidos en el mismo Código Se aplicará a estos créditos lo dispuesto en
el artículo 1.876 del Código Civil.
Artículo 16
En caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo que represente, por
los menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de los propietarios podrá pedir la división
de las cosas comunes en que tenga participación. Igual derecho corresponderá a
cualquier propietario si el edificio amenaza ruina en las proporciones dichas.
Sin embargo, cuando hubiere un número de propietarios cuyo porcentaje sea o exceda de
las 3/4 partes del valor del inmueble, éstos tendrán derecho a adquirir a justa regulación
de expertos, la parte o partes de los propietarios minoritarios que retirasen su voluntad de
realizar la división del mismo inmueble.
Artículo 17
Si la destrucción o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las proporciones indicadas
en el artículo anterior, los propietarios decidirán acerca de la reconstrucción de las cosas
comunes. Si ésta fuere acordada, los gastos correspondientes serán considerados como
comunes.
TÍTULO SEGUNDO, De la Administración
Artículo 18
La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea
General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de
Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes
que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de
Copropietarios y sus integrantes duran un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán
ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un
plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta
y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio
funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley.
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre
vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente
Ley y, en todo caso tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios
no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que
fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador
Artículo 19
La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o
jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1)
año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. A
falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de
Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento
que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios.
En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato.
El administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de
Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en tal garantía,
del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artículo
38. El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que
comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios
en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio.
Artículo 20
Corresponde al Administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así
como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de
condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y
expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad
recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de
que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán
darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a
la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien
otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar
debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en
el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la
Junta de Condominio.
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su
administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como
conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición
de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de
ellos;
g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio,
c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario
Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único:
La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este
artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las
acciones civiles y penales a que haya lugar.
Artículo 21
El Administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios podrá ejecutar por si
solo los actos de conservación y administración que sean de urgente necesidad y tendrá
derecho de requerir de los demás el pago proporcional de los desembolsos hechos,
mediante las justificaciones pertinentes.
Artículo 22
Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los
apartamentos será resuelto por los propietarios.
Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos
apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el
documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes.
Artículo 23
Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deban someterse a su decisión
conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se
hará por escrito. Los acuerdos salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por
mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del
valor atribuido, para que el efecto del artículo 7°, a la totalidad del inmueble o de los
apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado, el
administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada
o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para
la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija
unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a
los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador
dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.
El Administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la
votación, asentará los correspondientes acuerdos en el libro de acuerdo de los
propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas
recibidas.
Artículo 24
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si lo estima
conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para deliberar
sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los
propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del inmueble o de
los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden ocurrir al Juez
de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea
cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se
celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el Presidente de la Junta
de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de su ausencia. La
Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los
interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la
reunión con tres (3) días de anticipación por lo menos.
La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un
periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la
convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará
con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el
incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el
acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios
indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el
primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los
propietarios, suscrita por los concurrentes.
Artículo 25
Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán
obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez
los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por
abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) siguientes a la
fecha de la asamblea correspondiente o de la comunicación de la decisión hecha por el
administrador si el acuerdo hubiere sido tomado fuera de la asamblea.
Si no se hubiere convocado la asamblea o si no se hubiese participado el acuerdo tomado
fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el
recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.
El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez
discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión
provisionalmente a solicitud de parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el Procedimiento previsto en el Código de
Procedimiento Civil para los juicios breves.
TÍTULO TERCERO, Del Documento de Condominio
Artículo 26
Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de
un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento
protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, su voluntad de
destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá
además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos
y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y
locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas
comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuales son esos
apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al
edificio y el que se le atribuye a cada uno de los apartamentos locales y otras partes del
edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el
porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y
obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que
pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al
protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se
refiere el artículo 1.926 del Código Civil.
Se acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados
al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los
organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los
de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas
comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente
conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto, por un profesional autorizado,
quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no alteran o modifican las
áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al
permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañará de un
ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será
modificable por la Asamblea de Propietarios, y versará sobre las siguientes materias:
1) Atribuciones de la Junta de Condominios y del Administrador;
2) Garantía que debe prestar el Administrador para responder de su gestión;
3) Normas de conveniencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio
y de las privativas de cada apartamento;
4) Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás
accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del
inmueble;
5) Normas para el mejor funcionamiento del régimen.
Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción,
deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de
proceder a la venta.
Todas las especificaciones mencionadas en este artículo, se considerarán reproducidas
en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local,
estacionamiento, depósito o maletero.
Parágrafo Único:
Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del
mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de
construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier
exclusión expresa o tácita que se hiciera en el Documento de Condominio, no se
considerará válida.
Artículo 27
Si el inmueble estuviere hipotecado no se protocolizará el Documento de condominio, a
menos que conste en forma auténtica el conocimiento del acreedor hipotecario.
Artículo 28
En el documento constitutivo de la hipoteca sobre inmueble destinado a ser enajenado
por apartamentos, debe indicarse tal destinación y hacer mención expresa de los datos de
registro del Documento de Condominio.
Artículo 29
Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el Documento de
Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su elaboración,
quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a la modificación.
Artículo 30
Las disposiciones del Documento de Condominio y sus modificaciones producirán efectos
incluso frente a los causahabientes de los otorgantes por cualquier título.
TÍTULO CUARTO, De las Enajenaciones
Artículo 31
Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de protocolizar,
autenticar o reconocer según el caso, los documentos de enajenación, gravamen,
arrendamiento, como dato o cualquier otra clase de negociación que verse sobre las
cosas comunes definidas en el artículo 5° de esta Ley que se encuentren dentro del área
de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el
correspondiente documento de condominio. Cualquier operación celebrada en
contravención a esta disposición es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones
civiles a que haya lugar.
Artículo 32
No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un
apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos
aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al condominio establecido
en el artículo 26.
No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de
habitabilidad.
a) Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de
Condominio;
b) La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación,
número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para
hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado
a la totalidad del inmueble.
Artículo 33
Los títulos a que se refiere el artículo anterior deberán contener:
a) Las menciones correspondientes al registro del respectivo documento de condominio;
b) La designación del apartamento con expresión del área correspondiente, situación,
número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para
hacerlo conocer distintamente;
c) El porcentaje que representa el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado
a la totalidad del inmueble.
Artículo 34
El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud
del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del
precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación.
La misma sanción civil acarreará la estipulación de que el adquiriente se obligue por letra
de cambio u otro documento negociable antes de la protocolización del correspondiente
título.
Parágrafo Único:
Sin embargo se podrá recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podrá obligar por
letras de cambio u otros documentos negociables, antes de que se otorgue el
correspondiente documento registrado de enajenación, y aun cuando el inmueble esté
hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos de los requisitos
siguientes:
a) Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea
el propietario, del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos
fondos a financiar la construcción;
b) Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan
obtenido los permisos de construcción respectivos
c) Que el propietario del inmueble, en los términos que establezca el documento,
constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de cantidades recibidas
y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.
En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1.263 del Código Civil,
éstas no podrán exceder del porcentaje del precio del apartamento objeto de la
negociación que fija el Reglamento, y siempre que se dé cumplimiento a lo establecido en
los literales anteriores. El propietario debe fijar plazo para cumplir su obligación de
transferir la propiedad de lo vendido;
d) Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble, objeto del contrato, en dinero o
en instrumentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes en
el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.
Artículo 35
En los contratos de venta de apartamentos cuyos precios haya que pagarse mediante
cuotas, no podrá estipularse que la falta de pago de una o más cuotas dé lugar a la
resolución del contrato o a la pérdida del beneficio del término que tenga el comprador
respecto a las cuotas sucesivas, sino después de transcurrido cuarenta y cinco (45) días
que se contarán a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta.
Artículo 36
Resuelto el contrato de venta de apartamentos a plazo por cualquier causa que sea, el
vendedor tiene derecho a una justa compensación por el uso de apartamento, equivalente
al monto del interés legal sobre el precio fijado por las partes en el contrato resuelto,
además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
Si se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a título de
indemnización, el Juez según las circunstancias podrá reducir la indemnización convenida
si el comprador ha pagado ya más de una cuarta parte del precio total del apartamento.
Artículo 37
Las disposiciones anteriores se aplicarán sin perjuicio de la denominación que las partes
dan al contrato, así como también a las promesas de venta y a los arrendamientos con
opción de compra.
Artículo 38
La enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble hipotecario produce de
pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto como en lo
que se refiere a la persona del deudor, en proporción al valor atribuido a cada
apartamento de acuerdo con el artículo 7o.
A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que
queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquiriente al
enajenante, después de deducido de dicho precio lo que le corresponda a su parte
proporcional en el monto de la hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de
pagarse al enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos negociables.
Tanto los pagos que deben hacer el adquiriente al enajenante como los que debe hacer el
acreedor hipotecario se harán por intermedio de la administración del inmueble, salvo
pacto en contrario.
TÍTULO QUINTO, De las Sanciones
Artículo 39
El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones, además de ser
responsable de los daños y perjuicios que cause a los demás, podrá ser demandado para
que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta
acción resuelto en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento
(75%) de la comunidad.
Artículo 40
El proyectista o, en su defecto el profesional que hubiere conformado falsamente los
planos a que se refiere el artículo 26 de esta Ley, será sancionado con prisión de seis (6)
a dieciocho (18) meses si actúo con culpa y de dieciocho (18) meses a tres (3) años si lo
hizo con dolo.
Artículo 41
El deudor hipotecario que contravenga lo dispuesto en el artículo 27 de esta Ley, será
castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses a instancia del acreedor hipotecario
y en la misma pena incurrirá si contraviniese lo dispuesto en el artículo 28 de esta Ley.
Artículo 42
El Registrador Subalterno que protocolice el Documento de Condominio a que se refiere
el artículo 26 de esta Ley, sin que haya dado cumplimiento a los requisitos allí exigidos, se
le impondrá una multa hasta de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) con arreglo a lo
previsto en la Ley de Registro Público. En caso de reincidencia será destituido del cargo.
En la misma sanción incurrirá si al protocolizar el documento constitutivo de hipoteca no
se ha cumplido con lo dispuesto en uno cualquiera de los artículos 17 y 26 de esta Ley.
Artículo 43
El Registrador Subalterno, Juez o Notario que no cumpla con lo dispuesto en el artículo
31 de la presente ley será objeto de una multa de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) a cien
mil bolívares (Bs. 100.000,00) con arreglo a lo previsto en la ley de Registro Público
Artículo 44
El enajenante que reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento a que se refiere el
artículo 34 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses, a
instancia del adquiriente. La misma sanción se aplicará al enajenante en el caso de
recepción del pago en letra de cambio u otro documento negociable por el cual se haya
obligado al adquiriente frente al enajenante o a un tercero en razón de la enajenación
siempre que dicho pago ocurra antes del respectivo otorgamiento, o sin haber observado
el cumplimiento de cualquiera de los requisitos establecidos en el parágrafo único del
artículo 34.
Artículo 45
El propietario del edificio que hubiere efectuado alguno de los negocios no permitidos por
el artículo 31 de esta Ley, será castigado con prisión de seis (6) a veinticuatro (24) meses.
Artículo 46
En caso de que el vendedor o deudor hipotecario sea una persona jurídica, las sanciones
penales previstas en los artículos 41, 44 y 45 recaerán sobre sus administradores
responsables.
Artículo 47
Quien tuviere interés en ellos, podrá denunciar por ante la Superintendencia de
Protección al Consumidor o a la respectiva Ingeniería Municipal cualquier alteración,
cambio o modificación del edificio, efectuado por el vendedor o su representante, con el
fin de que el organismo correspondiente tome las providencias necesarias y ordene
restablecer la situación al estado que determine el documento de condominio.
Comprobada que sea la infracción cometida, además del restablecimiento de la situación
al estado anterior, infractor o infractores serán sancionados por el organismo antes
mencionado, con multa que oscilará entre diez mil bolívares (Bs.10.000,00) y quinientos
mil bolívares (Bs. 500.000,00), según la gravedad de las faltas y sin perjuicio de las
sanciones civiles y penales a que haya lugar. En los casos contemplados por este artículo, la
Superintendencia de Protección al
Consumidor o la Ingeniería Municipal podrá proceder de oficio cuando se tuviere
conocimiento del hecho cometido.
La investigación e introducción del expediente, en todo caso se hará conforme al
procedimiento administrativo previsto en el Capítulo II del Título V de la Ley de Protección
al Consumidor.
Comprobada que sea la infracción cometida, si el infractor o infractores se negaren a
restablecer la situación al estado anterior que determina el documento de condominio, en
el transcurso de los treinta (30) días continuos siguientes, la Superintendencia de
Protección al Consumidor o la Ingeniería Municipal podrán ejecutar la orden por sí
mismos, trasladando los gastos de tal ejecución al infractor o infractores, teniendo la
planilla de liquidación de los gastos ocasionados fuerza de título ejecutivo.
TÍTULO SEXTO, Disposiciones Finales
Artículo 48
A los efectos de esta Ley, la responsabilidad del Arquitecto y del Empresario, prevista en
el artículo 1.637 del Código Civil es de orden público.
Artículo 49
Las operaciones de venta en propiedad horizontal que efectúe el Instituto Nacional de la
Vivienda se regirán por lo que determine su propia Ley y su reglamento.
Artículo 50
Se deroga la Ley de Propiedad Horizontal de fecha 15 de septiembre de 1958, reformada
con fecha 26 de septiembre de 1978.
Dada, firmada y sellada en el Palacio Federal Legislativo, en Caracas, a los cuatro días
del mes de agosto de mil novecientos ochenta y tres. Años 173° de la Independencia y
124° de la Federación.
El Presidente, (L. S.), Godofredo González.
El Vicepresidente, Armando Sanchez Bueno.
Los Secretarios, José Rafael García, Héctor Carpio Castillo.
Palacio de Miraflores, en Caracas, a los diecisiete días del mes de agosto de mil
novecientos ochenta y tres. Años 173° de la independencia, 124° de la Federación y
Bicentenario del Natalicio del Libertador Simón Bolívar.
Cúmplase.
(L. S.)
LUIS HERRERA CAMPINS.
Refrendado.
El Ministro de Fomento,
(L. S.)