GACETA OFICIAL DE LA REPUBLICA DE VENEZUELA

Caracas: jueves 18 de agosto de 1983

Número 3.242 Extraordinario

EL CONGRESO DE LA REPUBLICA DE VENEZUELA

Decreta:

La siguiente,

LEY DE VENTA DE PARCELAS

Articulo 1º.- La enajenación de inmuebles urbanos y rurales por parcelas y por

oferta pública, se rige por las disposiciones de la presente Ley.

Se entiende como oferta pública a los fines de esta Ley, la que se haga por

cualesquiera de los medios usuales de propaganda comercial.

Articulo 2º.- Antes de proceder a la enajenación de un inmueble por parcelas y

por oferta pública, el propietario o los copropietarios protocolizarán en la

correspondiente Oficina Subalterna de Registro de la ubicación del inmueble, un

documento que se denominará “Documento de Urbanización o Parcelamiento”,

en el cual harán constar:

a) La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas;

b) la denominación del inmueble, si la tiene, y su ubicación, área, linderos,

medidas y demás características que sirvan para hacerlo conocer distintamente;

c) la relación cronológica de los títulos de adquisición en los veinte años

anteriores, con indicación de la naturaleza de estos títulos y de la fecha y datos

de registro de los documentos correspondientes;

d) el porcentaje que represente el valor atribuido a cada parcela en relación con

el valor fijado para la totalidad del área destinada a la venta, a los efectos del

artículo 13 de esta Ley;

e) el número de parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de

urbanismo o parcelamiento, con indicación a su vez del número de parcelas

destinadas a un mismo uso y con igual zonificación;

f) las condiciones generales de urbanización o parcelamiento, y, especialmente,

la relación de las obras y servicios esenciales con indicación del termino dentro

del cual estarán terminadas y en capacidad de cumplir cabalmente su finalidad

de conformidad con las leyes y ordenanzas municipales, así como la constancia

de la aceptación de los respectivos proyectos por los organismos competentes;

g) los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existan sobre el

inmueble, con indicación de la fecha y datos de registro de los documentos

respectivos.

Parágrafo Unico. La protocolización de los documentos exigidos en este artículo

podrá ser hecha para sectores parciales de la urbanización o parcelamiento general

proyectado, en cuyo caso solo se podrán ofrecer y enajenar las parcelas

comprendidas en dichos sectores.

Artículo 3º.- El Registrador no protocolizará el Documento de Urbanización o

Parcelamiento si no contiene todas las menciones exigidas por el artículo anterior.

Al protocolizar el documento deberá estampar las notas marginales a que se

refiere el artículo 1.926 del Código Civil.

Artículo 4º.- Las modificaciones o reformas en la zonificación de la urbanización o

parcelamiento que fueren aprobadas por las autoridades competentes, con

posterioridad a la fecha de protocolización del documento requerido por el

artículo 2º de esta Ley, se harán constar en un documento que también será

protocolizado.

El documento mencionado deberá acompañarse con los planos y memorias

técnicas correspondientes, que serán agregados al respectivo cuaderno de

comprobantes, y el Registrador estampará la nota marginal pertinente.

Artículo 5º.- Toda enajenación por parcelas y por oferta pública será nula si no se

hubiere protocolizado previamente el correspondiente Documento de

Urbanización o Parcelamiento. El propietario o los copropietarios de un inmueble

que procedan a su enajenación por parcelas y por oferta pública sin haber

protocolizado el Documento de Urbanización o Parcelamiento serán castigados

con prisión de cinco a veinte meses.

Artículo 6º.- El registrador no protocolizará el Documento de Urbanización o

Parcelamiento, en los casos en que el inmueble destinado a ser vendido por

parcelas y por oferta pública hubiese sido dado en garantía hipotecaria, si no

consta en forma auténtica el consentimiento del acreedor hipotecario para tal

destino.

Artículo 7º.- Las regulaciones del Documento de Urbanización o Parcelamiento,

se considerarán incluidas en los contratos entre el propietario o los copropietarios

del inmueble y los adquirentes de las parcelas y producirán efectos también para

los causahabientes de las partes por cualquier título.

Artículo 8º.- El Registrador no protocolizará título alguno de propiedad o de

cualquier otro derecho real sobre una parcela enajenada por oferta pública, si no

se ha protocolizado el Documento de Urbanización o Parcelamiento.

Sin perjuicio de lo establecido en la Ley de Registro Público para los documentos

que se presenten para la protocolización, esos títulos deberán contener las

menciones correspondientes al registro del Documento de Urbanización o

Parcelamiento y la descripción de la parcela de modo que ,sirva para hacerla

conocer distintamente con expresa referencia a su ubicación en el plano

acompañado al dicho Documento de Urbanización o Parcelamiento.

Artículo 9º.- El contrato por el cual el propietario o los copropietarios enajenen

una parcela a título oneroso, es anulable no obstante pacto en contrario, a

solicitud del adquirente cuando éste se obligue a pagar todo o parte del precio

antes de otorgarse el respectivo documento registrado. Esta sanción procederá

igualmente cuando el comprador se haya obligado con anterioridad a aquel

otorgamiento por letras de cambio u otros documentos negociables.

Anulado el contrato, se castigará con pena de prisión de cinco a veinte meses, y

a instancias del adquirente, al enajenante que hubiese recibido pagos en razón

del contrato o de letras de cambio u otros documentos negociables emitidos en

su ejecución o que hubiese trasmitido tales títulos.

Artículo 10.- El Registrador no protocolizará el documento constitutivo de una

hipoteca, en los casos en que un inmueble destinado a ser vendido por parcelas

y por oferta pública fuere dado en garantía hipotecaria, con posterioridad a la

protocolización del Documento de Urbanización o Parcelamiento, si no indica la

destinación del inmueble y hace mención expresa de los datos de registro del

Documento de Urbanización o Parcelamiento.

Artículo 11.- Si las partes presentaren para su protocolización un documento de

enajenación de parcelas que formen parte de un inmueble gravado por cualquier

título, y en el documento no se indica la existencia del gravamen ni, en caso de

que éste fuera una hipoteca, las menciones exigidas en el artículo 13, el

Registrador advertirá expresamente al adquirente, de la existencia de los

gravámenes y de todos sus particulares, dejando constancia de ello en la

correspondiente nota de registro.

Artículo 12.- El contrato por el cual se enajena una parcela perteneciente a un

inmueble gravado por cualquier título, es anulable a solicitud del adquirente si no

se expresa en el la existencia del gravamen o no se hace, en el caso a que se

refiere el artículo anterior, la advertencia correspondiente.

Artículo 13.- La enajenación de parcelas que formen parte de un inmueble

hipotecado produce de pleno derecho la división del crédito garantizado y de la

hipoteca, en proporción al porcentaje atribuido a cada parcela en el Documento

de Urbanización o Parcelamiento.

A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca

con que queda gravada la parcela y la parte del precio que deba pagar el

adquirente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que deberá

entregar directamente al acreedor hipotecario.

Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al enajenante podrán

emitirse letras de cambio u otros documentos negociables.

Artículo 14.- Queda prohibida la venta de parcelas ubicadas en zonas que, en los

documentos protocolizados según el artículo 2º de esta Ley, aparezcan

destinadas a áreas verdes o a otros servicios comunales. En consecuencia, será

nulo cualquier acto o documento otorgado en contravención a lo dispuesto en

este artículo y su protocolización se tendrá como inexistente.

Artículo 15.- Sin perjuicio de la responsabilidad civil en que incurra, el Registrador

que contravenga lo establecido en los artículos 3º, 5º, 7º, 9º y 10 de esta Ley será

sancionado con multa de quinientos bolívares (Bs. 500), a diez mil bolívares (Bs.

10.000), de conformidad con el procedimiento previsto en la Ley de Registro

Público. En caso de reincidencia será sancionado con la destitución del cargo.

Artículo 16.- En los contratos de venta de parcelas cuyo precio haya de pagarse

mediante cuotas; la falta de pago de menos de tres cuotas, y no obstante

convenio en contrario, no dará lugar a la resolución del contrato ni a la pérdida

del beneficio del plazo, sino al cobro de las cuotas insolutas y de los intereses

moratorios a la rata corriente en el mercado.

Artículo 17.- Resuelto el contrato de venta de parcelas a plazo por cualquier

causa que sea, si se ha convenido que las cuotas pagadas o determinado

porcentaje de estas queden a beneficio del vendedor, a título de indemnización,

el Juez, según las circunstancias, podrá reducir la indemnización convenida si el

comprador ha pagado ya mas de una cuarta parte del precio total.

Artículo 18.- Las disposiciones anteriores, se aplicarán sin perjuicio de la

denominación que las partes den al contrato, así como también a las promesas

de venta y a los arrendamientos con opción de compra.

Artículo 19.- En cuanto a las ventas de parcelas en inmuebles rurales, se

aplicarán, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley, las disposiciones de la Ley

de Reforma Agraria.

Artículo 20.- En los anuncios u otros medios de propaganda de venta de

parcelas, deberá mencionarse la fecha y datos de registro del Documento de

Urbanización o Parcelamiento y las fechas y números de los permisos de

construcción respectivos. El incumplimiento de esta disposición será sancionada

con multas de cien bolívares (Bs. 100) a un mil bolívares (Bs. 1.000), por cada

infracción. Para la aplicación de las multas se seguirá el procedimiento pautado

en los artículos 413 y siguientes del Código de Enjuiciamiento Criminal.

Artículo 21.- Serán castigados con pena de prisión de cinco a veinte meses

quienes en anuncios u otros medios de propaganda de venta de parcelas hagan

falsas afirmaciones sobre la urbanización o parcelamiento, que induzcan a

engaño al público.

Podrá imponerse, además de la pena de prisión, multa de quinientos bolívares

(Bs. 500), a diez mil bolívares (Bs. 10.000). Son competentes para el

conocimiento de estos juicios los Jueces de Primera Instancia en lo Penal de la

respectiva jurisdicción, quienes actuarán únicamente a instancia de la persona

que, inducida por el engaño, hubiere adquirido una parcela.

Artículo 22.- En caso de que los hechos incriminados en esta Ley fueren

imputables a una persona jurídica, la pena corporal prevista recaerá sobre sus

administradores responsables. No obstante, las multas se impondrán a las personas

jurídicas.

Artículo 23.- La presente Ley entrará en vigencia ciento ochenta días después de

su publicación en la GACETA OFICIAL DE LA REPUBLICA DE VENEZUELA. No

obstante, los artículos 21 y 22 serán de aplicación inmediata.

Artículo 24.- El Documento de Urbanización o Parcelamiento a que se refiere el

artículo 22 de esta Ley deberá ser protocolizado también por el propietario o los

copropietarios que hayan iniciado, pero no concluido, la enajenación de su

inmueble por parcelas y por oferta pública, con anterioridad a la entrada en

vigencia de esta Ley. Sin embargo, en este caso, si el inmueble hubiere sido

dado en garantía hipotecaria, el Documento de Urbanización o Parcelamiento

podrá ser protocolizado sin el consentimiento del acreedor hipotecario requerido

por el artículo 6º, pero si faltare dicho consentimiento, no se aplicará lo dispuesto

en el artículo 13.

Si el termino fijado por los propietarios o los copropietarios conforme al inciso f)

del artículo 2º fuere considerado excesivo por cualquiera de los adquirentes de

parcelas, este podrá pedir judicialmente la definitiva fijación de dicho termino.

Parágrafo Unico.- Cuando la enajenación del inmueble prevista en este artículo

hubiere concluido sin haber terminado las obras y servicios determinados en el

inciso f) del artículo 2º de esta Ley, los adquirentes de parcelas podrán pedir

judicialmente la fijación de termino para la ejecución de aquellos.

Artículo 25.- Se declaran inaplicables a la materia objeto de esta Ley todas las

disposiciones que se opongan al cumplimiento de las mismas.

Dada, firmada y sellada en el Palacio Federal Legislativo, en Caracas a los

cuatro días del mes de agosto de mil novecientos ochenta y tres. - Año 173º de la

Independencia y 124º de la Federación.

El Presidente,

(L. S.)

GODOFREDO GONZALEZ.

El Vicepresidente,

ARMANDO SANCHEZ BUENO.

Los Secretarios,

José Rafael García.

Héctor Carpio Castillo.

Palacio de Miraflores, en Caracas a los diecisiete días del mes de agosto de mil

novecientos ochenta y tres. - Año 173º de la Independencia, 124º de la

Federación y Bicentenario del Natalicio del Libertador Simón Bolívar.

Cúmplase.

(L.S.)

LUIS HERRERA CAMPINS.

Y demás miembros del Gabinete.