DE
DECRETA
la
siguiente,
LEY ESPECIAL DE PROTECCIÓN AL DEUDOR HIPOTECARIO DE
VIVIENDA
DISPOSICIONES GENERALES
Capítulo I
Artículo 1. La presente
Ley tiene por objeto establecer un conjunto de normas basadas en el derecho a
la vivienda digna y a la protección de ésta como contingencia de la seguridad
social, establecidos en
Instrumentar
la protección del derecho social a la vivienda digna, especialmente en el caso
de las familias afectadas por modalidades financieras que lo pongan en peligro.
Normar
las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para vivienda principal,
otorgados con recursos fiscales o parafiscales provenientes del Estado o de los
ahorros de los trabajadores que estén bajo su tutela.
Normar
las condiciones fundamentales de los créditos hipotecarios para vivienda, bien
sea ésta principal o secundaria, con recursos propios de la banca, operadores
financieros y acreedores particulares.
Artículo
2. Quedan excluidos de la aplicación de esta Ley:
Los
préstamos hipotecarios contratados bajo regímenes especiales que otorguen al
deudor mejores condiciones que las establecidas en esta Ley.
Artículo
Artículo
Artículo
5. Se entenderá a los efectos de esta Ley por deudor hipotecario, aquella
persona a la que se le ha otorgado un crédito hipotecario para vivienda sobre
el mismo bien inmueble, por una Institución o un Acreedor Particular.
Artículo
Capítulo II
Artículo
7. Las disposiciones de esta Ley son de orden público y, en consecuencia, serán
nulos cualquier acuerdo, transacción, convenio, pacto o acto de autocomposición procesal, con los cuales se pretenda
alterar, disminuir o evadir los efectos o beneficios en ella contenidos.
Artículo
8. El riesgo que representa para las familias venezolanas, en especial las de
recursos medios y bajos, de perder su vivienda principal por la aplicación de
las modalidades financieras, constituye de acuerdo con lo establecido en el
artículo 86 de
Artículo
9. El artículo 86 de
Artículo
10.
Artículo
11. El sistema de financiamiento para la adquisición, construcción,
autoconstrucción, remodelación y ampliación de vivienda principal, con aportes
fiscales o parafiscales o bajo la tutela del Estado, para las personas que se
han acogido a
Artículo
12. Todos los créditos hipotecarios otorgados para la adquisición,
construcción, remodelación y ampliación de vivienda principal desde la
promulgación en
Artículo
13. Todos los créditos hipotecarios destinados a vivienda principal o
secundaria, otorgados con dineros provenientes de recursos propios de la banca
privada o de las operadoras financieras y acreedores particulares, no podrán
ser objeto de la modalidad financiera de la doble indexación o cualquier otra
modalidad que pueda conllevar a la pérdida de ésta, por falta de capacidad de
pago del deudor, atribuible al tipo de modalidad financiera de la doble
indexación.
TÍTULO II
DE
HIPOTECARIOS EN SUS DISTINTAS TIPOLOGÍAS
Capítulo I
De los Créditos Hipotecarios Provenientes de Recursos
Fiscales
o
Parafiscales del Estado o de los Ahorros de los Trabajadores bajo su Tutela
Artículo
14. Todos los créditos hipotecarios otorgados con recursos provenientes de
aportes fiscales o parafiscales del Estado o ahorros de trabajadores bajo la
tutela del Estado, como el Fondo de Ahorro Habitacional y el Fondo Mutual
Habitacional, así como los rendimientos producto de colocaciones, inversiones,
remanentes de capital o cualquier manejo financiero de estos recursos, no
pueden ser objeto de la modalidad financiera de la doble indexación o cualquier
otra modalidad que pueda conllevar a la pérdida de la vivienda principal por
falta de capacidad de pago del deudor atribuible al tipo de modalidad
financiera.
Artículo
15. Los créditos a que hace referencia el artículo anterior no excluyen ningún
nivel de crédito otorgado bajo
Artículo
16. La cartera de créditos hipotecarios indexados y doble indexados a los que
se refiere este Capítulo, que administra la banca privada, una vez recalculada
por cada una de las instituciones financieras de conformidad con los parámetros
establecidos en
Artículo
17. El Estado, a través del Banco Nacional de Ahorro y Préstamo, reconocerá a
la banca privada y a los operadores financieros únicamente los costos de manejo
de la cartera de créditos descrita en el artículo anterior.
Artículo
18. Las condiciones de actualización y manejo de los créditos hipotecarios a
los que se refiere este Capítulo, una vez realizada la cesión quedarán a cargo
del Banco Nacional de Ahorro y Préstamo y el Consejo Nacional de
Los plazos de amortización y condiciones de
pago serán definidos por el Consejo Nacional de
Capítulo II
De los Créditos Hipotecarios Provenientes de Recursos
Demostrables de la
Banca Privada o los Operadores Financieros para
Vivienda Principal, acogida
con lo establecido en
Artículo
19. La cartera de créditos hipotecarios indexados o doble indexados, que maneje
la banca privada destinada a vivienda principal y que demuestre que fue
otorgada con recursos propios de la banca u operadores financieros y
no-producto directo o indirecto de los recursos del Estado, o los que se
encuentran bajo su tutela, una vez reestructurada y recalculada por cada una de
las instituciones financieras de conformidad con los parámetros establecidos en
Artículo
20. El Banco Nacional de Ahorro y Préstamo cancelará a la banca u operadores
financieros de la cartera de créditos hipotecarios a que hace referencia el
artículo anterior, un monto equivalente al capital más los intereses sociales
de acuerdo con la fórmula establecida en el artículo 43 de esta Ley, calculados
desde la fecha de su promulgación hasta que se realice la cesión en calidad de
venta pura y simple de los créditos o la cartera.
Artículo
21. La cartera de créditos que pueda ser adquirida, de conformidad con los
artículos 19 y 20 de esta Ley, pasará a tener el mismo tratamiento al que se
hace referencia en el Capítulo I del Título II de esta Ley.
Capítulo III
De los Créditos
Hipotecarios Provenientes de Recursos de
Artículo
22. Todos los créditos hipotecarios destinados a vivienda principal o
secundaria otorgados con recursos propios de la banca privada o de las
operadoras financieras y acreedores particulares no pueden ser objeto de la
modalidad financiera de la doble indexación, anatocismo
o usura.
Capítulo IV
De los Créditos
Hipotecarios Provenientes de Recursos de
Artículo
23. Los créditos hipotecarios, los contratos de ventas con financiamientos u
operaciones de compraventa, destinados a la construcción, autoconstrucción,
adquisición, ampliación o remodelación de vivienda, sólo se otorgarán en
bolívares, conforme con lo previsto en el artículo 318 de
La
contratación realizada en moneda extranjera es ilegal. En consecuencia, se
proscriben los créditos hipotecarios para vivienda en moneda extranjera, y
quienes hayan otorgado créditos en moneda extranjera deberán reponer a su
estado original en bolívares al tipo de cambio de referencia vigente para la
fecha del contrato, publicado por el Banco Central de Venezuela.
TÍTULO III
DE LAS CONDICIONES GENERALES QUE REGULAN LOS CRÉDITOS
HIPOTECARIOS PARA VIVIENDA PRINCIPAL
Sección Primera: De las Garantías de los Préstamos
Artículo
24. Los créditos hipotecarios para vivienda principal otorgados con recursos
provenientes de fondos fiscales o parafiscales del Estado o con ahorros de los
trabajadores bajo la tutela del Estado, así como con recursos de la banca
privada u operadores financieros cubiertos por
En
consideración a la especial naturaleza de los créditos garantizados con la
hipoteca, será necesaria la fijación del monto originario en el documento
constitutivo de gravamen, el cual no podrá ser alterado a efectos de ningún
cálculo posterior. La hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto del
préstamo garantizará hasta la concurrencia sobre el total adeudado por concepto
de saldo de capital, intereses, gastos judiciales, honorarios de abogados y
otros gastos directamente vinculados con la operación de crédito.
El
Banco Nacional de Ahorro y Préstamo elaborará los modelos de documento
hipotecario y lo remitirá al operador autorizado para su debida protocolización.
Artículo
25. El Banco Nacional de Ahorro y Préstamo podrá autorizar la constitución de:
a) Hipoteca de primer grado compartida con
acreedores institucionales.
b) Hipoteca de segundo grado con otro acreedor
hipotecario.
El
Banco Nacional de Ahorro y Préstamo fijará las características de dichas
hipotecas y definirá quiénes podrán ser los acreedores institucionales.
Artículo
26. El inmueble objeto de la hipoteca quedará afectado a un patrimonio
separado, excluido de la prenda común de los acreedores restantes del deudor
del crédito hipotecario, y este inmueble no podrá ser enajenado sin la
autorización del acreedor hipotecario, mientras el préstamo otorgado de
conformidad con la presente Ley no haya sido cancelado.
Artículo
27. El inmueble objeto de la hipoteca deberá contar con un contrato de seguro
hipotecario que resguarde al acreedor y al deudor hipotecario en caso de
incendio, rayos, explosión, impactos de aeronaves, satélites, cohetes y otros
aparatos aéreos o de objetos desprendidos de los mismos, catástrofes naturales,
fallecimiento del deudor por cualquier causa, incapacidad temporal y permanente
del deudor por cualquier causa.
En
el caso de los créditos otorgados por
Artículo
28. El procedimiento aplicable a la ejecución de la hipoteca se regirá por las
disposiciones previstas en el Código Civil y el Código de Procedimiento Civil
para la ejecución de hipoteca. El deudor y el acreedor hipotecario podrán
presentarse como postores, ofreciendo como caución el monto restante del
crédito.
Artículo
29. Los bancos e instituciones financieras y cualquier otro ente autorizado por
Artículo
30. Las instituciones y los acreedores particulares que otorgan créditos con
garantía hipotecaria para la construcción, autoconstrucción, adquisición,
ampliación o remodelación de la vivienda principal y secundaria deberán:
a) Redactar los contratos de hipoteca de
acuerdo con el modelo suministrado por el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo e
imprimirlos en caracteres visibles y legibles que faciliten su comprensión por
parte del cliente.
b) Entregar a los beneficiarios el contenido
del contrato, la fórmula de cálculo de la tasa de interés social, las
comisiones que se generen sobre sus operaciones, los procesos operativos que
implican la liquidación, abono, vencimiento, renovación, cobro y amortización
que se deriven del crédito, por lo menos con cinco (5) días hábiles de
anticipación a la fecha prevista para ser otorgado.
c) Suministrar a los deudores hipotecarios
el contenido del contrato del seguro hipotecario y el saldo anual del mismo que
será reflejado en el Estado de Cuenta del crédito respectivo. Igual obligación
corresponde a los acreedores de créditos hipotecarios otorgados por
d) Entregar al beneficiario mensualmente un
estado demostrativo de las amortizaciones de capital e interés. Asimismo,
deberán entregar proyecciones de la tasa de interés social.
e) Aceptar los abonos al capital adeudado que
realice el deudor hipotecario a su crédito, sin poder penalizarlo, ni cobrarle
comisiones por tal hecho.
f) Suministrar a los deudores hipotecarios
información veraz, oportuna y adecuada que le permita conocer el funcionamiento
de sus negocios en cualquier momento durante la vigencia del crédito.
Artículo
31. Los préstamos hipotecarios tendrán como cuota de pago un porcentaje de los
ingresos mensuales declarados por el deudor hipotecario y estarán comprendidos
entre una veinteava parte (1/20) y una quinta parte (1/5) en el momento del
otorgamiento de dicho crédito.
Durante
la permanencia del crédito la cuota de pago no podrá exceder de un quinto (1/5)
de los ingresos anuales declarados por el deudor hipotecario.
El
Banco Nacional de Ahorro y Préstamo solicitará al operador autorizado que cada
acreedor hipotecario consigne anualmente los recaudos necesarios para la
determinación de la cuota en función de sus ingresos. El incumplimiento de esta
norma acarreará las sanciones administrativas y pecuniarias que determine la
ley.
Artículo
32. Los deudores hipotecarios amparados por esta Ley tienen el derecho de
efectuar en cualquier momento abonos al capital adeudado, aun cuando no hayan
sido estipulados en la relación contractual, de conformidad con lo establecido
en el artículo 97 de
No
serán objeto de cláusula penal, cobro de comisiones ni devengarán ninguna clase
de comisión, los abonos anticipados al capital adeudado efectuado por el
deudor.
En
el caso de efectuarse abonos anticipados al capital adeudado, el deudor tendrá
la opción de escoger entre la reducción del monto de las cuotas establecidas o
la reducción del plazo del contrato.
Artículo
33. Los deudores hipotecarios al cancelar el crédito o al efectuar un pago en
concepto de amortización deben recibir de las instituciones y acreedores
particulares, comprobantes o recibos justificativos del pago, donde se
especifique: intereses, seguros y comisiones aplicadas por servicios prestados,
así como la parte del importe destinado a la amortización del capital.
Artículo
34. Los beneficiarios de créditos hipotecarios tendrán derecho a conocer el
contenido del contrato, la fórmula de cálculo de la tasa de interés social, las
comisiones que se generen sobre sus operaciones, los procesos operativos que
implican la liquidación, abono, vencimiento, renovación, cobro y amortización
que se deriven del crédito, por lo menos con cinco (5) días hábiles de anticipación
a la fecha prevista para ser otorgado.
Artículo
35. El plazo mínimo y máximo de los préstamos hipotecarios, concedidos con los
recursos provenientes del Estado o bajo su tutela, serán definidos o
reestructurados por el Banco Nacional de Ahorro y Préstamo, siguiendo las
directrices del Consejo Nacional de
Artículo
36. Los deudores hipotecarios amparados por la presente Ley, podrán acogerse a
las disposiciones contenidas en el Código Civil, Libro Segundo, Título III,
Capítulo I, en lo que se refiere la constitución de hogar, a pesar de la
existencia del gravamen hipotecario a favor de la institución o acreedor
particular, siempre que no exista otro gravamen sobre el inmueble.
Si
cumplidos los requisitos de ley se efectuare la constitución de hogar, los
deudores gozarán de toda la protección legal contenida en las normas
correspondientes, salvo en lo que se refiere a la ejecución de la hipoteca que
permanecerá vigente en los términos contractuales ajustados a las regulaciones
contenidas en la presente Ley.
Artículo
37. El deudor hipotecario que haya entregado su vivienda en dación en pago
tendrá derecho a recibir un nuevo crédito con fondos provenientes de la misma
fuente de recursos usadas en el crédito extinguido,
siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos por la institución
respectiva. Este beneficio lo podrá solicitar el deudor hipotecario una sola
vez después de haber realizado la cesión. Asimismo, queda expresamente
prohibida cualquier acción discriminatoria que excluya o incida en forma
negativa en el otorgamiento de estos créditos hipotecarios conforme con la
presente Ley. Artículo 38. El deudor hipotecario que se encontrare en situación
de atraso o fuese demandando por el mismo concepto, podrá solicitar la rehabilitación
del préstamo, cancelando el monto del atraso parcial que en ningún momento
podrá ser inferior al cincuenta por ciento (50%) del monto atrasado. El
acreedor no podrá negarse aun cuando se encontrare el juicio en fase ejecutiva;
este beneficio lo podrá invocar el deudor sólo una vez durante la vigencia del
crédito.
Artículo
39. Los deudores hipotecarios que hayan solicitado un crédito declarando el
total del ingreso del propietario y copropietario, podrán cederse uno a otro su
parte del crédito, una vez cumplido un año de la relación crediticia.
Artículo
40. La cesión de los créditos a que se refiere el artículo anterior, sólo
procederá en los casos donde quede plenamente demostrado que los propietarios
pueden continuar cancelando el crédito.
Artículo
41. El pago de las cuotas mensuales de los créditos hipotecarios podrá, a
solicitud del deudor, ajustarse a la forma de remuneración del deudor
hipotecario, sea ésta semanal, quincenal o mensual; esta modalidad de pago
permite reducir la porción que por concepto de intereses cancela el prestatario
e incluso la posibilidad de reducir los plazos para acelerar el retorno de
capital.
Artículo
42. Debido al mandato constitucional de la vivienda como derecho social, en su
condición de servicio público de carácter no lucrativo, la tasa de interés
fijada para créditos de vivienda principal corresponderá a una tasa de interés
social. Los criterios para fijar dicha tasa social serán fijados por el Consejo
Nacional de
Artículo
43. El Consejo Nacional de
1. Cuando
|
Tasa Activa Promedio Ponderada
(TAPP) |
PR = Parámetro Referencial |
Tasa de Interés Social |
|
20% anual |
PR = 65% |
TAPP * PR |
2. Cuando
|
Tasa Activa Promedio
Ponderada (TAPP) |
PR = Parámetro Referencial |
Tasa de Interés Social |
|
20% anual <40>% anual |
PR = 65% PR= 65% - (TAPP - 20%) |
TAPP * PR |
3.
Cuando
|
Tasa Activa Promedio
Ponderada (TAPP) |
Tasa de Interés Social |
|
<40>% anual |
18% |
En
ningún caso las cuotas de pago podrán exceder el resultado de la sumatoria de
la amortización de capital y pago de intereses, si éste es mayor al veinticinco
por ciento (25%) del ingreso mensual del deudor hipotecario.
Artículo
44. Los préstamos otorgados con recursos del Estado o bajo su tutela serán
pagados por sus beneficiarios bajo las condiciones de recálculo establecidas
por
Artículo
45. Las solicitudes, trámites y otorgamiento de los créditos hipotecarios
individuales, destinados a la construcción, adquisición, ampliación o
remodelación de vivienda principal serán de carácter gratuito.
Artículo
46. Quedan exentos del pago de derechos de registro y cualesquiera otros
emolumentos, aranceles, habilitaciones, tasas o contribuciones previstos en
Las
protocolizaciones y otorgamiento de los documentos previstos en este artículo
deberán ser registrados en un plazo no mayor de diez (10) días hábiles, a
partir de la fecha de su presentación ante el Registro Subalterno
correspondiente.
El
Ministerio del Interior y Justicia velará porque los Notarios Públicos y los
Registradores Subalternos den estricto cumplimiento a las disposiciones de este
artículo.
TÍTULO IV
DE LAS PROHIBICIONES, RESTRICCIONES Y SANCIONES
Artículo
47. Las denuncias sobre violaciones de esta Ley serán conocidas por el
Instituto Nacional para
Artículo
48. Los inmuebles hipotecados para garantizar el pago de créditos para vivienda
principal deben ser destinados para tal fin.
Artículo
49. Los contratos de préstamo hipotecario destinados a la adquisición,
autoconstrucción, construcción, reparación o ampliación de vivienda principal,
no podrán contener cláusulas que establezcan la modalidad de créditos indexados
al salario, al ingreso familiar o bajo cualquier otra modalidad y denominación
que signifique la capitalización de intereses, sin importar el mecanismo
utilizado. El infractor será sancionado de acuerdo con los mecanismos
establecidos en las leyes.
Artículo
50. Los contratos de préstamos hipotecarios destinados a la construcción,
autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de vivienda principal
no podrán contener cláusulas excesivas que puedan vulnerar los derechos de los
deudores hipotecarios.
Parágrafo
Único: Se entiende por cláusulas excesivas, las que faculten a la institución o
al acreedor particular a modificar unilateralmente el contenido de los
contratos suscritos; igualmente, las cláusulas que consagren el pago, aumento
del precio de comisiones por prestaciones no realizadas que puedan cargarse al
deudor, o que contengan gastos por servicios que no hayan sido solicitados o
aceptados expresamente por el deudor; asimismo las cláusulas que excluyan total
o sustancialmente la responsabilidad de las instituciones o acreedores
particulares por los daños y perjuicios causados a sus clientes derivados de
una acción u omisión que les sea imputable.
Artículo
51. Los contratos de préstamos hipotecarios destinados a la construcción,
autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de viviendas, no
podrán contener cláusulas que establezcan como domicilio especial para la
resolución de controversias y reclamaciones por vía administrativa o judicial,
un domicilio distinto a la localidad donde se encuentre ubicada la vivienda,
objeto de la hipoteca.
Artículo
52. En el caso de fijarse de mutuo acuerdo el pago de cuotas extraordinarias,
su monto no excederá la suma de dos (2) cuotas ordinarias, e igualmente éstas
quedarán limitadas a dos (2) cuotas extraordinarias en el lapso de doce (12)
meses.
Artículo
53. Ninguna persona podrá optar a tener más de una vivienda principal bajo los
beneficios y protección de esta Ley, bien sea con recursos nacionales,
municipales, estatales y privados; a tales efectos, el Ministerio con
competencia en Vivienda y Hábitat creará un Registro Automatizado de Vivienda
Principal, que contará con la eficaz y eficiente colaboración de las Oficinas
Catastrales Municipales y del Servicio Nacional Integrado de Administración
Aduanera y Tributaria (SENIAT), a los fines de suministrar la información
estadística respectiva.
Artículo
54. El Consejo Nacional de
El
Instituto para
TÍTULO V
DISPOSICIONES FINALES Y TRANSITORIAS
Artículo
55. Todos los créditos hipotecarios de vivienda principal afectados por
modalidades financieras que pueda conllevar a la pérdida de la vivienda
principal por falta de capacidad de pago del deudor atribuible al tipo de
modalidad financiera, y que se encuentren vigentes para el momento de la
promulgación de esta Ley, no serán considerados en atraso, hasta tanto el Banco
Nacional de Ahorro y Préstamo no les haya efectuado los correspondientes
recálculos y reestructuraciones de deuda y les haya emitido el certificado
pertinente.
Artículo
56. Se ordena la paralización de todos los procesos judiciales en ejecución de
demanda de los deudores hipotecarios para el momento de entrada en vigencia de
esta Ley, al igual que la aceptación de nuevas demandas, hasta que el Banco
Nacional de Ahorro y Préstamo emita el certificado de deuda correspondiente,
donde aparecerá el recálculo y reestructuración de la misma.
Artículo
57. La institución financiera que hubiere otorgado créditos hipotecarios menos
ventajosos a las personas que por su condición les correspondían o se
encontraban amparadas por las distintas áreas de asistencia contempladas en las
leyes que regulan el Subsistema de Política Habitacional vigentes para el
momento de otorgamiento del crédito, estarán obligadas a restituir a dichos
deudores los efectos y beneficios que por ley les correspondían.
Artículo
58. Los deudores hipotecarios, víctimas de la catástrofe natural acaecida
durante los días 15 y 16 de diciembre de 1999, que adquirieron su vivienda
antes del 17 de diciembre de 1999, serán beneficiarios de una tasa preferencial
equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la tasa de interés social fijada
conforme con lo establecido en la presente Ley, por el lapso de tiempo que
resta de vigencia del contrato y desde la fecha de promulgación de esta Ley.
Parágrafo
Único: Las personas que soliciten un crédito para remodelación o mejoras de
vivienda, tendrán el mismo beneficio establecido en el párrafo anterior si
comprueban que han sido víctimas de la catástrofe antes mencionada, sólo en lo
que respecta a los dos (2) primeros años del préstamo solicitado, una vez
cumplido este período se les aplicará la tasa de interés calculada de acuerdo
con los parámetros establecidos en el artículo 43 de esta Ley.
Artículo
59. En el caso de la compra de la cartera de créditos hipotecarios a la banca u
operadores financieros, por parte del Banco Nacional de Ahorro y Préstamo,
cuando ellos demuestren que dicha cartera fue otorgada con sus propios recursos
y la reestructuración de los créditos demuestre un saldo positivo a favor del
deudor, el mismo le será reintegrado al deudor.
Artículo
60. Se derogan todas aquellas disposiciones legales que contradigan lo
establecido en la presente Ley, salvo aquellos que favorezcan al deudor
hipotecario.
Artículo
61. La presente Ley entrará en vigencia a partir de la fecha de su publicación
en
Dada,
firmada y sellada en el Palacio Federal Legislativo, sede de
FRANCISCO AMELIACH RICARDO
GUTIÉRREZ
Presidente Primer
Vicepresidente
NOELI POCATERRA EUSTOQUIO
CONTRERAS
Segunda Vicepresidenta Secretario
Subsecretario