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Ignacio
Arcaya
Encargado de la Presidencia de la República
En ejercicio de la atribución que le confiere el ordinal 8° del artículo 190
de la Constitución y de conformidad con lo dispuesto en el numeral 4° del
artículo 1° de la Ley Orgánica que autoriza al Presidente de la República
para dictar Medidas Extraordinarias en Materia Económica y Financiera
requeridas por el Interés Público de fecha 22 de Abril de 1999, publicada en
la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N°36.687 de fecha 26 de abril
de 1999, en Consejo de Ministros,
Dicta
el siguiente
DECRETO CON RANGO Y FUERZA DE LEY DE
ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS
TITULO I
CAPITULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1°: El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y
subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda,
y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales,
profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean
arrendados o subarrendados totalmente o por partes.
Artículo 2°: Los cánones de arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles
destinados a vivienda, comercio, industria, oficina y otros; de los anexos, y
accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las
condiciones determinadas en esta Ley.
Artículo 3°: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el
arrendamiento o subarrendamiento de:
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
b) Las fincas rurales.
c) Los fondos de comercio.
d) Los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles
destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás
establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a
regímenes especiales.
e) Las pensiones y hospedajes que acrediten su registro ante la autoridad
competente.
Artículo 4°: Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de
la fijación de los cánones de arrendamiento:
a) Los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, los
Municipios y los Institutos Oficiales que determine expresamente el Ejecutivo
Nacional, salvo en aquellos casos en los cuales con motivo de las actividades
que se desarrollen en tales inmuebles, los indicados entes actúen en función
jurídico-privada.
b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o
cualquier otro uso, cuya Cédula de Habitabilidad o instrumento equivalente
sea posterior al 2 de enero de 1987,
c) Las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor, individualmente
considerado, establecido por los organismos encargados de la regulación,
exceda de 12.500 Unidades Tributarias.
Parágrafo Unico: El Ejecutivo Nacional podrá modificar el valor de exención
mencionado en el literal c) del presente artículo, cuando así lo aconsejen
razones de interés público o social.
Artículo 5°: Quedan excluidas del régimen del presente Decreto-Ley, sólo a
los efectos de la terminación de la relación arrendaticia, el arrendamiento o
subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de
una relación laboral, o de una relación de subordinación existente; no así a
los efectos de la fijación de la renta máxima mensual de los inmuebles
sujetos a regulación, cuando el valor rental forme parte del sueldo o
salario, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley Orgánica del Trabajo.
Artículo 6°: Se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de las
viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales
mínimas de sanidad y habitabilidad. Están comprendidas en este caso,
especialmente, las viviendas comúnmente llamadas “ranchos”, que son aquellas
construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas,
latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. En
consecuencia, nadie estará obligado a pagar arrendamiento por viviendas de
esta clase.
Artículo 7°: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o
proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción,
acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de
estos derechos.
CAPITULO II
DEFINICIONES
Artículo 8°: Para todos los efectos de esta Ley debe entenderse como:
a) Viviendas urbanas y suburbanas: las primeras, aquellas unidades de
vivienda que se encuentren físicamente ubicadas dentro del área de las
ciudades, y las segundas, aquellas que sean edificadas en sus zonas de influencia,
que se caractericen desde el punto de vista urbanístico como áreas de
expansión, conforme a las respectivas Ordenanzas Municipales.
b) Organismos de Inquilinato: Aquellos organismos administrativos a quienes
se atribuye la competencia inquilinaria en el presente Decreto-Ley.
c) Cláusula Penal Arrendaticia: Es la sanción prevista por las partes en
virtud del incumplimiento de una cualesquiera de las cláusulas del contrato.
CAPITULO III
DE LA JURISDICCION ESPECIAL INQUILINARIA
Artículo 9°: Las Funciones administrativas inquilinarias son de la
competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus
funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías, en cuyo
caso las multas que aquellas impongan como sanciones a los contraventores de
esta Ley, ingresarán al respectivo Tesoro Municipal. En el Area Metropolitana
de Caracas estas funciones no podrán ser delegadas, y las ejercerá el
Ejecutivo Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del
Ministerio de Infraestructura.
Artículo 10: La competencia judicial en el Area Metropolitana de Caracas
corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso
Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos
emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de
Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los
Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se
trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la República se les
atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia
inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a
que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos
será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.
CAPITULO IV
DE LOS INTERESADOS
Artículo 11: A los fines del procedimiento administrativo se consideran
interesados:
a) El propietario.
b) El arrendador y el arrendatario.
c) El subarrendador y el subarrendatario.
d) El usufructuante y el usufrauctuario.
e) Todas aquellas personas que tengan un interés personal, legítimo y directo
en el procedimiento y pudieren resultar afectadas por la regulación de un
inmueble, o la exención de tal regulación.
Parágrafo Unico: Se consideran también interesados a las personas naturales o
jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles,
siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.
TITULO II
DE LA RELACION ARRENDATICIA
CAPITULO I
CONDICIONES DE LA RELACION ARRENDATICIA
Artículo 12: Los propietarios y administradores de inmuebles destinados al
arrendamiento están en la obligación de mantenerlos en buen estado de
mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán contratar con personas
especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas,
incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos, y
cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a
pintura y exigencias sanitarias del inmuebles. Todo ello sin perjuicio de las
estipulaciones que al respecto establezcan las partes. Los derechos y
obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición se regirán por
las disposiciones del Código Civil y demás Leyes u Ordenanzas aplicables. El
propietario no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por
daños maliciosos causados por los arrendatarios.
Artículo 13: El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar
alquileres superiores a los legalmente fijados, ni primas por la cesión,
traspaso o arriendo, o venta de punto, así como aceptar como condición para
la celebración del arrendamiento, la compra de bienes muebles que se
encuentren ubicados dentro del área que se pretende arrendar.
Artículo 14: En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado o
indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que
no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización
periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que
haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al
Indice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de
Venezuela, acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado
a un acuerdo sobre el monto del mismo.
Artículo 15: Es nulo el subarrendamiento realizado sin autorización expresa y
escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en
las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que
asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo.
Artículo 16: Los avisos de prensa o de cualquier otro medio de publicidad, a
través de los cuales se ofrezcan inmuebles en arrendamiento, tendrán carácter
de oferta pública. En consecuencia, el oferente queda obligado a cumplir con
los términos de la oferta y a no revocar ésta sin justa causa.
Artículo 17: Quedan prohibidos los avisos o anuncios de prensa o de cualquier
otro medio de publicidad en los cuales:
a) Se exija como condición para el arrendamiento o subarrendamiento de
viviendas, la circunstancia de no tener niños, la de ser extranjero el
arrendatario o subarrendatario, así como establecer discriminaciones
relativas a raza, sexo, credo o condición social.
b) Quienes solicitaren viviendas, expresen los señalamientos indicados en el
literal que antecede.
c) Su texto contenga expresiones que violen o inciten a la infracción de las
disposiciones legales sobre la materia.
Parágrafo Primero: En la publicidad relativa a aquellas urbanizaciones,
edificios, condominios, conjuntos residenciales y otros, construidos y
diseñados especialmente con la finalidad de destinarlos al arrendamiento para
personas de avanzada edad, o que necesiten de un ambiente de gran
tranquilidad y sosiego, podrá señalarse esta circunstancia.
Parágrafo Segundo: En los contratos de arrendamiento en los que las partes
hayan pactado el pago del alquiler en moneda extranjera, se considerará al
arrendatario liberado de su obligación principal cuando acredite el pago
equivalente en moneda nacional.
Artículo 18: Los arrendadores o subarrendadores de piezas en casas de
vecindad, habitaciones en casas particulares o de cualquier otra porción de
un inmueble arrendado o subarrendado por partes para ser habitado, no podrá
exigir más de un veinticinco por ciento (25%) del alquiler máximo fijado en
cada caso, por concepto de pagos de limpieza del inmueble, aseo domiciliario,
suministro de agua, gas o alumbrado eléctrico ni por cualquier otro servicio
similar.
Artículo 19: En las edificaciones sujetas a regulación, que consten de
unidades independientemente consideradas, cualesquiera que fuere su uso,
dadas en arrendamiento y que no estén comprendidas en el régimen de propiedad
horizontal, el pago de los gastos de aseo, conservación, agua, energía
eléctrica y cualquier otro servicio similar, podrá ser fijado por las partes
contratantes, siempre y cuando no exceda de un veinticinco por ciento (25%)
del monto del canon de arrendamiento.
Artículo 20: Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el
inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del
propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la
relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones
relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo
podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente
Decreto-Ley.
CAPITULO II
GARANTIAS DE LA RELACION ARRENDATICIA
Artículo 21: El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o
personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. En ningún caso,
podrán coexistir ambos tipos de garantías.
Artículo 22: Cuando se constituya depósito en dinero para garantizar el
cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento,
éste no podrá exceder del equivalente a cuatro(4) meses de alquiler, más los
intereses que se generen conforme al artículo 23 de este Decreto-Ley, sumas
éstas que no podrán ser nunca imputables al pago de los cánones de
arrendamiento.
Artículo 23: En el caso de que se constituya depósito en dinero para
garantizar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, el
arrendador, sea persona natural o jurídica, deberá colocar dicha suma en una
Cuenta de Ahorros en un ente regido por la Ley General de Bancos y Otras
Instituciones Financieras. Los intereses que se produzcan corresponderán al
arrendatario y serán acumulados a la cantidad dada en garantía.
Artículo 24: Si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere la
obligación establecida en el artículo precedente, quedará obligado a
satisfacer al arrendatario intereses calculados a la tasa pasiva promedio de
los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación
arrendaticia, conforme a la información que suministre el Banco Central de
Venezuela.
Artículo 25: El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los
sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia,
la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los
intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere
solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su
cargo.
Artículo 26: Cuando el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el
depósito y sus intereses, vencido el término a que se refiere el artículo
anterior, el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía
para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en
instancia única, conforme al procedimiento breve establecido en este
Decreto-Ley.
Artículo 27: Los interese de mora causados por el atraso en el pago de los
cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio
de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información
que suministre el Banco Central de Venezuela.
Artículo 28: Las partes podrán establecer cláusulas penales por el
incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la
entrega del inmueble al vencimiento del plazo.
TITULO III
DE LA FIJACION DE CANONES DE ARRENDAMIENTO
Artículo 29: La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles
sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará
basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del
inmueble, representado en unidades Tributarias:
a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual
b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual
c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual
d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual
Parágrafo Unico: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de
rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones
de interés público o social.
Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del
artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon
de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes
factores:
1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas
circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho
para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor
establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo
menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los
precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos
dos (2) años.
Parágrafo Unico: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en
los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en
consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por
la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas
comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 31: El alquiler máximo de los muebles y otros accesorios que se
arrienden junto con la vivienda sujeta a regulación, será fijado por las
partes contratantes sin que en ningún caso pueda ser mayor del dos por ciento
(2%) mensual calculado sobre el valor por unidad de los mismos. El alquiler
de los muebles, en ningún caso, podrá exceder del treinta por ciento (30%)
del monto del canon fijado al inmueble.
Artículo 32: Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere
el artículo 2° de este
Decreto-Ley, serán revisados por el organismo encargado de la regulación a
instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:
a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del
canon máximo de arrendamiento mensual, efectuada y notificada a los
interesados por el órgano administrativo competente.
b) Cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue
arrendado el inmueble.
c) Cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro
del plazo indicado en el literal a) del presente artículo, mejoras cuyo costo
excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble.
Parágrafo Primero: En el caso contemplado en el aparte a) de este artículo,
los interesados podrán pedir la revisión hasta con sesenta (60) días de
anticipación al vencimiento del término fijado en dicho aparte.
Parágrafo Segundo: Los organismos administrativos de inquilinato, a los fines
de mantener el equilibrio económico de las relaciones arrendaticias, cuando
ningún interesado solicitare la regulación, podrá de oficio iniciar el
procedimiento correspondiente, instruir y decidir los casos que a su juicio
considere necesario, a costa del propietario y sin perjuicio de la aplicación
de las sanciones a que hubiere lugar.
TITULO IV
DE LA TERMINACION DE LA RELACION ARRENDATICIA
CAPITULO I
DE LAS DEMANDAS
Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un
contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de
depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia
ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una
relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y
sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente
Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del
Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo
contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando
la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento
correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno
de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que
ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos
deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida
por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por
el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el
inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento
previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los
provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas
por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las
disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo
Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el
artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de
este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o
subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y
por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un
inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c)
de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de
seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la
notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que
correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente
artículo.
CAPITULO II
DEL PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer
conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de
Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en
la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer
reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la
cuantía.
La negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. De ser
opuestas las cuestiones previas por falta de jurisdicción del Juez o la
incompetencia de este, el Tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma
oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el
asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos.
De ejercer las partes el recuso de regulación de la jurisdicción y/o de la
competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción
y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso
continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se
suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto.
Artículo 36: La decisión de Segunda Instancia en los procesos de desalojo
fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de
esta Ley, no tendrán recurso alguno.
Artículo 37: Dentro de los tres (3) días de despacho siguientes a la
publicación de la sentencia dictada en Segunda Instancia, el Juez remitirá
los autos al Tribunal de la causa.
TITULO V
DE LA PRORROGA LEGAL
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno
de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados
a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado,
éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente
para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1)
año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1)
año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1)
año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años
o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos
(2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años
o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a
tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y
estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las
variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un
procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el
inmueble estuviere exento de regulación.
Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el
arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de
entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del
arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el
depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando
afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.
Artículo 40: Si al vencimiento del término contractual el arrendatario
estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o
legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
Artículo 41: Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el
artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de
contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se
admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de
obligaciones legales contractuales.
TITULO VI
DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y DEL RETRACTO LEGAL
ARRENDATICIO
Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario
para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a
cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.
Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más
de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los
cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el
arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el
instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el
inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho
de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las
condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario
deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su
manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar
el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Unico: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario,
en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor,
en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del
ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere
aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta
el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del
ofrecimiento de venta.
Artículo 45: Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del
ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se
hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento,
debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para
cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.
Artículo 46: Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el
ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se
encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico,
y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario
para la negociación.
Artículo 47: El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá
ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días
calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la
negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el
adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia
certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en
poder del notificado.
Artículo 48: El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se
contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos
siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este
Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado,
o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al
arrendatario.
Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de
enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual
forme parte la vivivenda, oficina o local arrendado.
Artículo 50: Para las situaciones no previstas en el presente Título, se
aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.
TITULO VIII
DEL PAGO POR CONSIGNACION
CAPITULO I
DE LA CONSIGNACION ARRENDATICIA
Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o
tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo
con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona
debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario,
consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del
inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento
de la mensualidad.
Artículo 52: Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los
contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación
arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente
de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin
que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción
intentada, a menos que ésta estuviere fundamentada en la falta de pago de las
pensiones de alquiler.
CAPITULO II
DEL PROCEDIMIENTO CONSIGNATORIO
Artículo 53: Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su
nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación
completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor
consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento
mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación.
El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará
notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas
en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su
orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el
arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el
logro de la notificación al beneficiario, dentro un plazo no mayor de treinta
(30) días continuos siguientes a la primera consignación.
La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al
beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al
beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al
consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.
Parágrafo Unico: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la
dirección del arrendador y a los solos fines de cumplir con la notificación
que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la
expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en
uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra
ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al
respectivo expediente de consignaciones.
Artículo 54: Efectuada la primera consignación, se abrirá un expediente en el
cual se llevarán las diligencias pertinentes, quedando obligado el
consignante a efectuar cualquier consignación posterior en ese mismo
expediente. No se considerarán legítimamente efectuadas las consignaciones
subsiguientes realizadas en un Tribunal distinto.
Artículo 55: La suma de dinero consignada conforme a los artículos
precedentes, sólo podrá ser retirada por el beneficiario de la consignación o
su apoderado legalmente constituido y autorizado para ello y en ningún caso
podrá retirarla el arrendatario o el tercero consignante.
Artículo 56: En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a
lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado
de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez,
ante quien el interesado presentare la demanda.
Artículo 57: A los efectos de la consignación arrendaticia, todas las
actuaciones en el Tribunal estarán libres de derechos, emolumentos y exentas
del impuesto de papel sellado y timbres fiscales.
TITULO VIII
DEL REINTEGRO
Artículo 58: En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente
Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del
canon máximo establecido por los organismos competentes.
Artículo 59: La obligación de repetir conforme al artículo precedente,
corresponderá al arrendador o al perceptor de los sobrealquileres. Si éstos y
el propietario fueren personas diferentes, la responsabilidad será solidaria,
sin perjuicio de las relaciones jurídicas entre éstas y se aplicarán las
sanciones establecidas en este Decreto-Ley.
Artículo 60: El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la
fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que
resultare definitivamente firme.
Artículo 61: Las acciones para solicitar la repetición de sobrealquileres a
que se refiere este Título, se intentarán por ante los Tribunales ordinarios
competentes por la cuantía y se tramitarán conforme al procedimiento especial
y breve establecido en el presente Decreto-Ley.
Artículo 62: La acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres
prescribe a los dos (2) años.
Artículo 63: Los reintegros previstos en este Título son compensables con los
alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en
estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante
sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda
pagar por concepto de alquileres.
Artículo 64: El tribunal que conozca en primera instancia de las acciones de
reintegro a que se refiere este Título, remitirá de oficio al organismo
regulador correspondiente, copia certificada de la sentencia definitivamente
firme recaída en la causa, a los fines de la aplicación de la sanción
prevista en el artículo 82 del presente Decreto-Ley.
TITULO IX
DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO
INQUILINARIO
Artículo 65: El conocimiento y tramitación de los asuntos cuya competencia
atribuye este Decreto-Ley al organismo regulador, se regirá de acuerdo al
procedimiento contemplado en el presente Título.
Artículo 66: El procedimiento se iniciará a instancia de la parte interesada
mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador la
admitirá dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si
cumple con todos los requisitos que establece el Reglamento del presente
Decreto-Ley. Si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al
interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los
quince (15) días calendario siguientes contados a partir de su notificación.
Si las omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud. La
decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra
ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo
correspondiente, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la
notificación del acto administrativo denegatorio.
Artículo 67: Admitida la solicitud, se notificará a los interesados, y se les
indicará que deberán comparecer al tercer día hábil administrativo siguiente
a su notificación, a exponer lo que estimen conveniente.
Artículo 68: En la oportunidad señalada, los interesados deberán consignar
por escrito todas sus defensas y pretensiones. Las razones en que se
fundamente la oposición deberán exponerse en esta oportunidad, sin que
después se admitan otras.
Artículo 69: En este procedimiento quedará abierta de pleno derecho, una
articulación de diez (10) días hábiles administrativos para la promoción y
evacuación de pruebas instrumentales, quedando a criterio de la autoridad
administrativa el admitir los otros medios de prueba establecidos en los
Códigos Civil, de Procedimiento Civil y Orgánico Procesal Penal o en otras
leyes. El acto administrativo que niegue la admisión de alguna prueba deberá
motivarse suficientemente.
Artículo 70: A los efectos de determinar el valor del inmueble sus anexos y
accesorios, se abrirá un lapso de treinta (30) días calendario al vencimiento
del término fijado en el artículo anterior. El organismo regulador podrá
extender dicho lapso hasta por treinta (30) días calendario más, cuando
razones de importancia así lo impongan. Dichos lapsos se entenderán concluidos
en la fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y
accesorios.
Cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de
un inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el organismo
regulador, en fecha no anterior en dos (2) años a la de la solicitud, no se
procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la
parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite,
el porcentaje de rentabilidad establecido en el artículo 29 de este
Decreto-Ley a los aumentos de los porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional.
Artículo 71: El organismo regulador dictará su decisión dentro del lapso de
diez (10) días hábiles administrativos, a contar de aquél en que se haya
determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. Dicha decisión
deberá ser notificada de acuerdo a los artículos subsiguientes.
Artículo 72: Las decisiones de los organismos encargados de la regulación
serán notificadas personalmente a las partes interesadas, debiendo contener
la notificación un resumen de la decisión e indicar los recursos que proceden
en contra de la misma, con expresión de los lapsos para ejercerlos y de los
órganos o tribunales ante los cuales deban interponerse.
Artículo 73: Si la notificación no pudiere hacerse personalmente, se dejará
expresa constancia en el expediente administrativo, señalando las razones y
circunstancias por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se procederá
a publicar un resumen de la decisión, mediante simple aviso en uno de los
diarios de mayor información de la localidad donde esté ubicado el inmueble.
La publicación del aviso deberá ser consignada en el expediente
administrativo por el interesado, y se fijará a la vista del público en el
local donde despacha el funcionario que dictó la decisión y en la puerta de
la morada u oficina de los interesados. Transcurridos diez (10) días hábiles
administrativos, contados a partir de que conste en el expediente
administrativo la fijación de la publicación del aviso a que se refiere este
artículo, se entenderá que los interesados han sido notificados,
circunstancia que se hará constar expresamente en el texto del aviso. La
parte que haya solicitado la publicación deberá correr con el costo de la
misma.
Artículo 74: A los fines de las notificaciones que con ocasión de este
procedimiento deban practicarse fuera de la jurisdicción territorial del
respectivo Organismo regulador, éste podrá librar despacho o exhorto al
organismo de inquilinato de la jurisdicción en los términos de ley. Cumplida
como haya sido ésta, se devolverán las actuaciones con sus resultas al
organismo de origen.
Artículo 75: Las decisiones dictadas por el organismo regulador agotan la vía
administrativa.
Artículo 76: En todo lo no previsto en el presente Título, se aplicarán las
disposiciones contenidas en la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos
y en el Código de Procedimiento Civil.
TITULO X
DEL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO
Artículo77: Los interesados podrán interponer recurso de nulidad contra las
decisiones administrativas emanadas del organismo regulador, por ante la
jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los sesenta (60) días
calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva,
efectuada a las partes.
Artículo 78: Son competentes para conocer en primera instancia del recurso
contencioso administrativo inquilinario de anulación, los siguientes
Tribunales: a) En la Circunscripción Judicial de la Región Capital, los Tribunales
Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo. B) En
los Estados, los respectivos Jueces de Municipio o los de igual competencia
en la localidad donde se encuentre el inmueble. La tramitación y decisión del
recurso, se hará de conformidad con las pertinentes disposiciones de la Ley
Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, o de la ley que en su momento
regule los procedimientos de nulidad contra los actos administrativos de
efectos particulares.
Artículo 79: Las sentencias que decidan los recursos contenciosos
inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos
de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá
quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos
conforme a la ley especial sobre la materia.
En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante
sentencia definitivamente firme, el órgano deberá proceder a dictar el nuevo
acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá
reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor
jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el
fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo.
Artículo 80: Cuando cursaren ante los tribunales de la jurisdicción
contencioso administrativa, más de un (1) recurso de nulidad contra un mismo
acto administrativo inquilinario, procederá la acumulación de los procesos
respectivos. Dicha acumulación podrá ser solicitada hasta en estado de
sentencia de la causa cursante ante el Tribunal de la prevención.
Artículo 81: A solicitud de parte, y sin perjuicio de otros poderes
cautelares que las leyes atribuyen al Juez Contencioso Administrativo, el
tribunal que conozca del recurso contencioso inquilinario de nulidad podrá
suspender, en todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado,
cuando su inmediata ejecución comporte perjuicios o gravámenes irreparables o
de difícil reparación por la definitiva. En tales casos, el Juez podrá exigir
garantía suficiente a la parte interesada.
TITULO XI
DE LAS SANCIONES
Artículo 82: Los infractores del presente Decreto-Ley serán penados por el
organismo encargado de la fijación de los cánones de arrendamiento, con multa
que no podrá exceder del equivalente a cuatrocientas veinte (420) Unidades
tributarias, según la gravedad de la falta y el mérito de las respectivas
circunstancias atenuantes o agravantes que concurran en el caso concreto,
guardando la debida proporcionalidad y adecuación a los supuestos de hecho de
la norma.
Parágrafo Unico: El organismo regulador, utilizando todos los medios legales
a su alcance, investigará los hechos que puedan constituir infracciones al
presente Decreto-Ley.
Artículo 83: La resolución en la cual se imponga una multa, se notificará
personalmente al infractor, remitiéndole copia de ella junto con la
correspondiente Planilla de Liquidación, a fin de que satisfaga el monto de
la multa respectiva en una Oficina Receptora de fondos Nacionales, dentro de
los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha en la cual se haga la
notificación. Cuando el organismo regulador fuere una Alcaldía, el monto de
la multa ingresará al respectivo Tesoro Municipal.
Parágrafo Unico: Los funcionarios encargados de la regulación, podrán valerse
de las autoridades policiales para efectuar la notificación a que se refiere
este artículo.
Artículo 84: Si la notificación al infractor no pudiere hacerse de la manera
indicada en el artículo anterior, se seguirá el procedimiento establecido en
el artículo 73 de este Decreto-Ley.
Artículo 85: En los casos de reincidencia se podrá aplicar a los infractores
hasta el doble de la multa impuesta.
Artículo 86: Quien se opusiere u obstaculizare el cumplimiento de las actuaciones
de los funcionarios adscritos a los organismos reguladores, será sancionado
de conformidad con lo establecido en el artículo 82 de este Decreto-Ley. Para
cumplir con sus atribuciones, el organismo regulador podrá requerir el
auxilio de la fuerza pública, si fuere necesario.
Artículo 87: La acción administrativa para aplicar la sanción establecida en
el presente Título, prescribe a los dos (2) años de cometida la infracción.
TITULO XII
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Artículo 88: Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán
desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos en
curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las
disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea
aplicable.
Artículo 89: Con el objeto de estimular la participación de la iniciativa
privada en la construcción de viviendas en conformidad con la Ley del
Subsistema de Vivienda y Política habitacional, el Ejecutivo Nacional podrá
declarar de interés social determinados proyectos que tengan por objeto la
edificación de viviendas para ser arrendadas a cánones razonablemente bajos.
Los ingresos por concepto de arrendamientos quedarán exentos de pago del
impuesto sobre la renta por un lapso de diez (10) años contados desde la
fecha de terminación de la construcción.
Artículo 90: Quedan exentos de los impuestos de papel sellado y timbres
fiscales todas las actuaciones que se realicen con ocasión del presente
Decreto-Ley.
Artículo 91: Los arrendadores que mantengan para la fecha de entrada en
vigencia de la presente Ley, garantías constituidas en depósitos de dinero,
deberán acogerse en un plazo de noventa (90) días calendario a lo dispuesto
en el artículo 23 de este Decreto-Ley.
TITULO XIII
DISPOSICIONES FINALES
Artículo 92: El Ejecutivo Nacional podrá crear Oficinas especiales para
prestar asistencia legal y jurídica gratuita a aquellas personas carentes de
medios económicos suficientes y que la requieran para la defensa de sus
derechos en los procedimientos establecidos en el presente Decreto-Ley.
Artículo 93: Por el presente Decreto-Ley quedan derogadas:
1) Ley de Regulación de Alquileres del 1° de agosto de 1960.
2) Ley de Reforma Parcial de la Ley de Regulación de Alquileres del 2 de enero
de 1987.
3) Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de
1947.
4) Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo
sobre Desalojo de Vivienda del 5 de febrero de 1972.
5) Resolución No. 3729 del Ministerio de Fomento del 1° de julio de 1976.
6) Decretos Nos. 513 y 576 de fechas 6 de enero y 14 de abril de 1971.
7) Decreto No. 298 de fecha 15 de junio de 1989.
8) Decreto No. 1493 del 18 de marzo de 1987.
9) Todas las demás disposiciones contrarias al presente Decreto-Ley.
Artículo 94: El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1°) de
enero del año 2000.
Dado en Caracas, a los veintiún días del mes de octubre de mil novecientos
noventa y nueve. Año 189° de la independencia y 140° de la Federación.
(L.S)
Ignacio Arcaya
Refrendado:
El Encargado del Ministerio del Interior y Justicia,
Alexis Aponte
El Encargado del ministerio de Relaciones Exteriores,
Jorge Valero
El Ministro de Finanzas,
José A. Rojas Ramírez
El Ministro de la Defensa,
Raúl Salazar Rodríguez
El Encargado del ministerio de la Producción y el Comercio,
Eduardo Ortiz Bucaran
El Encargado del Ministerio de Educación, Cultura y Deportes,
José Miguel Cortazar
El Ministro de Salud y Desarrollo Social,
Gilberto Rodríguez Ochoa
El Ministro del trabajo,
Lino Antonio Martínez Salazar
El Encargado del Ministerio de Infraestructura,
José Luis Pacheco
El Encargado del Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales,
Ricarte Leonett
El Encargado del Ministerio e Planificación y Desarrollo,
Fernando Hernandez
El Ministro e la Secretaría de la Presidencia
Francisco Rangel Gómez
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